Mutui, la surroga oggi conviene?

La surroga è una tipologia di contratto che prevede il trasferimento di un mutuo ipotecario dall’originario Istituto Bancario ad uno Nuovo.

Il Mutuatario (debitore) può infatti decidere di voler cambiare Istituto di Credito con cui concordare condizioni a lui più favorevoli, senza oneri, costi aggiuntivi e soprattutto senza necessità del consenso della banca originaria.

Con la surroga è possibile modificare il tasso del mutuo e la durata ma non l’importo del debito residuo. Se si chiede un importo maggiore rispetto a quello che resta da pagare (debito residuo) è necessario stipulare un nuovo atto notarile perché bisogna riparametrare l’ipoteca. In questo caso non si parla più di surroga ma di sostituzione, che non è a costo zero.

COME FUNZIONA OGGI LA SURROGA

Con la surroga si “sostituisce” il mutuo senza dover effettuare la cancellazione della vecchia ipoteca e senza conseguente nuova iscrizione ipotecaria

La surroga è un mutuo di scopo e viene concessa solo per un importo esattamente uguale al capitale residuo del vecchio mutuo (aggiornato alla data della stipula), mentre le condizioni durata e tasso, possono radicalmente cambiare.

I DIVERSI TIPI DI SURROGA

L’atto di surroga può essere di due tipi: bilaterale o trilaterale.

La surroga bilaterale prevede l’intervento in atto:

– della nuova Banca (“Banca surrogante”),

– del soggetto debitore (Mutuatario),

– e un separato e successivo atto unilaterale di quietanza.

La surroga bilaterale (di più facile e veloce realizzazione) si divide quindi in due fasi:

– stipulazione del contratto di mutuo per surrogazione: è il nuovo contratto di mutuo, con tutte le condizioni determinate tra il Mutuatario e il nuovo Istituto di Credito;

– stipulazione dell’atto unilaterale di quietanza: è la dichiarazione della banca originaria che attesta l’avvenuta estinzione del mutuo per surrogazione con impegno a non cancellare l’ipoteca. È un atto autenticato dal Notaio che non richiede l’intervento del mutuatario ma solo della banca originaria.

La surroga trilaterale prevede l’intervento in atto:

– della Banca originaria (“Banca surrogata”),

– della nuova Banca (“Banca surrogante”),

– del soggetto debitore (Mutuatario).

La surroga trilaterale viene stipulata con un unico atto notarile contenente:

– il nuovo contratto di mutuo, con tutte le condizioni determinate tra il mutuatario e il nuovo Istituto di Credito;

– la quietanza di estinzione dell’originario residuo mutuo, rilasciata dalla banca uscente;

– l’impegno a non cancellare l’ipoteca originaria.

Ovviamente l’istituto che offre la surroga non è obbligato ad accettare il cliente dell’altra banca, ma possiamo dire che in questo momento gli istituti sono decisamente ben disposti a offrire surroghe (a patto che non si trovino dinanzi a un surrogatore seriale)

Dal 2007 – da quando con l’entrata in vigore del decreto Bersani che ne ha difatti azzerato le spese la surroga ha avuto un exploit in Italia – è nata la figura del “surrogatore seriale“. Identikit del mutuatario pronto a fare zapping da una banca all’altra, pronto ad agganciarsi all’offerta-promozione last minute. Un copione già visto in particolare tra il 2000 e il 2005 nel mondo dei cellulari, quando andava di moda cambiare gestore telefonico più volte l’anno per inseguire la tariffa più bassa. Il surrogatore seriale però non aiuta il sistema e il sano sviluppo del meccanismo domanda-offerta. A tal punto che le banche, per scoraggiare il fenomeno, avrebbero creato una sorta di cartello non concedendo surroghe a chi si presenta in banca già con un “mutuo usato” da rottamare ancora. Questo perché quando una banca acquista un nuovo cliente sopporta, tra costi amministrativi e costi relativi alle spese di copertura finanziaria, un esborso medio di 1.500-2.000 euro.

Ricordiamo che quella della surroga non è l’unica strada per migliorare in corsa le condizioni del proprio mutuo. Si può sempre proporre alla propria banca di rinegoziare le condizioni di partenza, adeguandole alle condizioni mutate nel mercato dei tassi. Ma la propria banca, ovviamente, non è obbligata a rinegoziare il contratto a condizioni per essa meno vantaggiose. Tuttavia, preoccupata di veder perdere il cliente, potrebbe comunque accettare un compromesso.

Al di là di questi accenni teorici, passiamo ai calcoli. È molto probabile che, per chi ha stipulato un mutuo negli ultimi 10 anni, in particolare partendo da un tasso fisso, che a surroga risulti un’operazione vantaggiosa.Anche chi ha stipulato un mutuo a tasso fisso negli ultimi 2-3 anni (quelli in cui le banche hanno praticato spread molto alti a fronte della crisi economica dell’Eurozona) potrebbe trarre giovamento da una surroga fisso contro fisso.

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